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南昌公積金貸款攻略!教你如何準確評估公積金貸款額度

上周,樂居南昌推送了一篇關於南昌支持公積金組合貸款的樓盤梳理的文章。推送之後,不少網友提出疑問,為啥去谘詢了售樓處卻說不支持呢?


小編再次先簡單說明下這個問題,一方麵是小編在梳理的過程中,有些樓盤的電話並未接通,因此無法得到準確的消息,也就是梳理並未完全涵蓋南昌所有樓盤(這點在上篇文章中已有備注);另一方麵,有可能是樓盤本身支持公積金組合貸,但公積金貸款流程比商貸偏慢,且有部分購房者並不清楚自身是否具備公積金貸款的資格,故置業顧問(或者樓盤第三方渠道)出於自身收益考慮或者避免因購房者自身的原因而導致公積金貸款被拒的麻煩,在執行過程中就會“一竿子打死所有人”。

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所以,購房者在向樓盤提出用公積金貸款要求時,必須明確自身的公積金貸款資格:


1、連續足額繳存住房公積金6個月(含6個月)以上,且對本次申請公積金貸款項目尚無提取使用過本人賬戶內的住房公積金。(連續足額繳納6個月以上、從未提取過公積金。)


2、從未使用過住房公積金貸款。(公積金貸款隻能貸一次)。


這是對上周公積金貸款推送文章的一些簡單說明。


今天,主要是給大家聊聊如何評估自己公積金貸款額度(主要針對南昌市公積金)。登錄南昌公積金管理中心網站個人網上業務大廳(沒有注冊的可以通過自己的證件注冊一個,然後登錄。)


公積金貸款額度需要綜合評定,綜合評定需要看幾個參數:賬戶狀態(必須為正常、是否凍結為否)、繳存比例、工資基數、月繳存額、賬戶餘額、繳存年限。這些均對貸款額度有影響。



影響因素一


賬戶餘額、繳存年限


這兩點是大家比較常知的,公積金官網也說明的比較清楚。


貸款額度=(借款人公積金賬戶餘額+共同借款人公積金賬戶餘額) X 20倍 X 繳存時間係數 X 剩餘繳存年限係數。


剩餘繳存年限係數取值1。



以上文中的圖片為例,基本情況為:餘額為20570元,最近的連續繳存時間為14個月,累計繳存36個月,中間斷交2年。


按照計算公式,該賬戶可貸20570*20*0.9*1=370260元(計37萬)


當然,並非餘額存的越多,就能貸到越多的款,還有最高貸款額度。每個區域不同,具體如下圖:



重點!!!!


繳存時間算連續還是累積?


官方答複是按累積時間!


但據小編了解,在實際評估過程中,中間間斷最好不超過1-2個月,否則間斷之前的繳存時間將不計入額度計算的時間係數中。另外,在申請貸款的這個月之前6個月連續足額繳納。


也就是為什麽小編在計算文中的示例賬戶時,隻按0.9的繳存時間計算的原因。


需要說明的是,異地調入的職工,由異地公積金中心出具正常繳存6個月及6個月以上的繳存證明,並將異地繳存的公積金全部轉移至本地公積金賬戶上。繳存時間係數統一設定為0.9,否則按職工在南昌住房公積金管理中心參數時間確定。


小編建議是,如果你已經繳存了6個月,請堅持再繳納7個月,滿足>12個月,繳存時間係數便可以從0.5上升到0.9,貸款額度會多不少。


影響因素二


年齡(貸款年限)


一般最多能貸到60周歲,計算年齡時,必須在身份證年齡的基礎上,再加上一歲,即60-(周歲+1),大於等於30,則可貸30年,否則就得依次往下減(25年、20年等)。


通俗理解,就是算虛歲!


假設上文的賬戶能貸30年,公積金貸款利率為3.25%,貸37萬,則月供1610.26元。


貸25年、20年的月供分別為1803.07元、2098.62元


影響因素三


繳存比例、月繳存額、工資基數


月繳存額/繳存比例(個人+單位)得出工資係數,工資係數*0.6,得到一個數據,該數據為公積金月供最高值(也就是使用公積金貸款後月供不得超過這個數據)。


同樣以上文賬戶為例,月繳存額為912元,繳存比例個人、單位均為12%,那麽公積金貸款最高月供=(912/0.24)*0.6=2280元。


可以看到,2280均大於1610.26、1803.07、2098.62。


如果單位按照最低標準260元交呢?


公積金貸款最高月供=(260/0.24)*0.6=650元,很顯然,均小於第二點中計算的三個月供,也就意味著,無法貸到37萬,以貸30年算,可能可以貸到15萬左右。


畢竟,月供也要在可貸範圍內。


影響因素四


毛坯房房價(即精裝房貸款額度)


如今,南昌大部分新房均為裝修交付,且裝修價款、毛坯價款寫在同一個合同內。


據小編了解到,在2018年8月之前,確實裝修部分無法進行公積金貸款,也就是說,那個時候想要用公積金貸款,必須將裝修部分一次性付清(或者通過開發商合作銀行進行10年以內的裝修貸款),這樣要麽首付一下增加了不少,要麽10年的裝修貸款增加不少月供。總之,就是“預算增加”。


而到了2018年8月之後,南昌市公積金執行了一條新的規定,專門針對裝修房公積金貸款的,即:



1、以一套總單價10000元/平、裝修單價3500元/平的89平房源:


毛坯總價=6500*89=578500元


毛坯首付3成=173550元


那麽公積金貸款額度最高為:578500-173550=404950元,也就是40萬,超過前文示例賬戶計算的37萬。


2、那如果總單價10000元/平米,裝修單價4500元/平的89平房源


毛坯總價=489500元


毛坯首付3成=146850元


公積金貸款最高額度=342650元,低於前文計算的37萬,也就意味著,如果要買這套房,用公積金隻能貸款34萬。


這兩套房源,雖然總價一樣,但由於毛坯房房價不同(裝修價格不同),導致了公積金貸款額度的不同。


所以,雖然精裝房可以用公積金貸款,但實際的貸款額度,還是與毛坯房價有關,毛坯房價越高,則額度越高(在區域最高限額範圍內)。


當然,擺在購房者的現實問題依然是:公積金貸款額度不夠(即便到區域最高額度),這就回到了上周樂居率先整理出的文章:南昌支持公積金組合貸款樓盤的梳理。


至於公積金組合貸放款時間,還是要看個人的征信、收入等情況。


舉例:小編一同事2018年12月底提交的材料,2月底房貸順利發放(中間隔著春節假期),3月開始還房貸了。


至於商貸轉公積金貸款,很抱歉的說,目前南昌仍不支持。不過,今天,海南又開始支持了,這會不會是一個信號呢?


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分類:貸款相關| 發布:zhushican| 查看:263 | 發表時間:2019-03-20
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